都心・湾岸マンションなど（東京タワー🗼5KM圏）
Minato-ku, Tokyo
Joined March 2024
- Tweets1.4K
- Following54
- Followers7.6K
- Likes4K
Pinned Tweet
大企業の本社移転は、東京駅〜品川駅に集約する動きが続いている。
NTT： 大手町 → 日比谷
KDDI： 飯田橋 → 高輪ゲートウェイ
ソフトバンク： 汐留 → 浜松町
トヨタ： 飯田橋 → 品川
ホンダ： 南青山 → 八重洲
野村不動産： 西新宿 → 芝浦
三菱重工（本社機能）： 横浜 → 田町
日本IBM： 日本橋箱崎町 → 虎ノ門
本社仮移転：
野村グループ：日本橋 → 豊洲
伊藤忠商事：北青山 → 赤坂
東京メトロ：上野 → 日本橋箱崎町
都心から地方へ本社機能を移すメーカーも多い
富士通： 汐留 → 川崎市
東芝： 浜松町 → 川崎市
オリンパス： 新宿 → 八王子市
横浜ゴム： 新橋 → 平塚市
いすゞ自動車： 大森 → 横浜市
ミシュラン日本： 新宿 → 群馬県太田市 – at Minato-ku, Tokyo
NTT本社、31年に日比谷へ移転 最先端技術備える
nikkei.com/article/DGXZQOUC0…
大規模新築・築浅マンションの供給
（2026年10月）
⛳️ ザ豊海タワーが97→115戸、1ヶ月で2割増で全体2番目の多さに
⛳️ リビオタワー品川は76→90戸、流通率11%で大規模トップ
⛳️ 引渡し開始したグランドシティタワー月島が43→70戸に2ヶ月連続急増
⛳️ グランドシティタワー池袋は8→24戸へ急騰
⛳️ 未完成・引渡し中の大規模5物件で計318戸（9月238戸）
⛳️ 晴海フラッグT棟・三田ガーデンヒルズはともに流通率10%弱で高止まり
⛳️ パークシティ中野ザタワーも流通率10%で横ばい
⛳️ 大規模中古
・ パークタワー勝どき（83戸）、ドゥ・トゥール（103戸）、勝どきザタワー（81戸）勝どき駅周辺の中古在庫は揃って先月より１割増↗️
・ パークタワー晴海（81戸）は9月より1割減↘️
⛳️ 大規模新築在庫戸数（流通率）前月比
✅ 入居済（築浅）
・パークシティ中野ザタワー 80戸（9.9%）➡️
・パークシティ高田馬場 32戸（9.8%）➡️
・晴海フラッグT棟 140戸（9.6%）➡️
・三田ガーデンヒルズ 96戸（9.6%）↗️
・ワールドタワーレジデンス 26戸（6.7%）➡️
✅ 入居前後
・リビオタワー品川 90戸（11.0%）↗️
・グランドシティタワー月島 70戸（5.4%）⬆️⬆️
✅ 来年以降入居
・ザ豊海タワー 115戸（5.6%）↗️
・プラウドタワー池袋 19戸（3.1%）⬆️
・グランドシティタワー池袋 24戸（2.7%）⬆️⬆️
・ブランズタワー大崎 11戸（2.8%）➡️
・パークタワー品川天王洲 5戸（1.8%）⬆️⬆️
■ 凡例（前月比増減）:
⬆️⬆️ 急増（+50%〜）
⬆️ 増加（+20〜49%）
↗️ 微増（+5〜19%）
➡️ 横ばい（±4%）
↘️ 微減（-5〜-19%）
⬇️ 減少（-20%〜）
新築・築浅マンション供給状況
（2026年9月）
⛳️ 晴海フラッグT棟は先月から1割増で143戸で最多水準が続く
⛳️ ザ豊海タワーが77→97戸、未完成のままで全体2位まで急増
⛳️ グランドシティタワー月島が19→43戸と前月比2倍に急騰
⛳️ パークシティ中野ザタワーは81戸で流通率で最高水準
⛳️ 引渡し控えるリビオタワー品川は76戸で高水準横ばい
⛳️ プラウドタワー渋谷・パークシティ高田馬場はやや改善
⛳️ 都心小規模の流通率高止まりが継続
⛳️ 築浅・中古大規模の在庫数も高止まり
⛳️ 大規模マンション 件数（流通率）前月比
✅ 入居済（築浅）
・プラウドタワー渋谷 23件（17%）↘️
・パークシティ中野ザタワー 81件（10%）↗️
・晴海フラッグT棟 143件（9.8%）↗️
・三田ガーデンヒルズ 95件（9.5%）➡️
・パークシティ高田馬場 27件（8.3%）⬇️
・プラウドタワー小岩フロント29件（7.9%）↘️
・ワールドタワーレジデンス 26件（6.7%）↘️
・パークコートザ三番町ハウス13件（6.7%）↗️
・幕張ライズゲートタワー 34件（4.4%）↘️
✅ 入居前後
・リビオタワー品川 76件（9.3%）➡️
✅ 来年以降入居
・ザ・豊海タワー 97件（4.7%）⬆️
・パークシティ小岩ザタワー 29件（4.0%）⬆️
・プラウドタワー池袋 14件（2.3%）⬇️
・ブランズタワー大崎 8件（2.1%）⬆️⬆️
・グランドシティタワー月島 43件（1.2%）⬆️⬆️
・グランドシティタワー池袋 8件（0.9%）⬆️
⛳️ 中小規模マンション（入居済）
・ブランズ白金台五丁目 11件（34%）⬆️
・プラウド渋谷東 14件（29%）↘️
・パークコート恵比寿 12件（15%）⬆️
・ブリリア二番町 16件（15%）⬆️
・アトラス麻布十番 6件（14%）↘️
・ザパークハウス芝御成門 8件（13%）⬇️
・ザパークハウス千代田六番町5件（10%）⬆️
・プラウド神田 6件（6.4%）⬇️
■ 凡例（前月比増減）:
⬆️⬆️ 急増（+50%〜）
⬆️ 増加（+20〜49%）
↗️ 微増（+5〜19%）
➡️ 横ばい（±4%）
↘️ 微減（-5〜-19%）
⬇️ 減少（-20%〜）
⛳️ エリア別在庫数
中央区湾岸： 約250件↗️
港区内陸 ： 約145件↘️
その他エリア：約110件➡️
新宿池袋 ： 約130件↗️
千代田渋谷： 約 80件➡️
港区湾岸 ： 約 80件↗️
※ 複数仲介会社扱う部屋の重複を除いた数字
新MacBook Pro、
基本モデル50万円〜、
上級モデル83万円から😳
これだと都心マンションの賃料は上がりますね。。。
ただ、賃料相場には投資勢がそんなにいないし、半投半住も今は難しい、売買相場と分離してしまうかもしれません。
Apple「MacBook Pro」にタッチ画面モデル 49万9800円から
nikkei.com/article/DGXZQOGN2…
だれも持ってるぐらいのGmail個人ID、
この2つのライフハック両方知ってる人、意外と少ない。
✅ ドットは無視される
✅ +以降も無視される
例えば [email protected] なら
TokyoDiff.123
Tokyo.Diff.123
TokyoDiff.1.2.3
→全部同じ
TokyoDiff123+X
TokyoDiff123+xSI
TokyoDiff123+Grok
TokyoDiff123+Cursor
TokyoDiff123+SpaceX
→これも全部同じ
もちろん大文字小文字の区別も無視される。
組み合わせれば無限に個人アドレス作れて、サイト登録の使い分けに便利。
AIエージェントの利用が進んで、Gmailがハブになる機会も増え、ますます使える技。
公示地価ベースの「日本の中心」の移動は、世の中の大きな流れとたまたま重なったように思います。
150年前（明治5年頃）、当時のスーパーパワーだった英国が在日公使館を港区高輪（東禅寺）から皇居隣の千代田区一番町に移転したのは、その時代らしい選択です。後のローマ法王庁大使館が中央区明石町から千代田区三番町へ移ったのも、その流れの延長かもしれません。
戦後、新たなスーパーパワーとなった米国の大使館が港区赤坂にあり、永田町など日本の中枢に至近な立地であるのも自然です。主要国（G7＋中ロ）の大使館がほぼ港区（元麻布・南麻布・麻布台・三田・赤坂など）に集中している現状を見ても、日本の中心が港区に来るのは自然な流れと言えそうです。
21世紀の世界も今の構図が続くなら、英国大使館がいつか港区に「里帰り」する可能性もあるし、地価の「日本の中心」も東京駅〜品川駅〜港区の軸で大きくは変わらないのではないでしょうか。
Museは🇺🇸🇨🇦🇯🇵の3ヵ国限定公開ですでに1000万DL超え。勢いがすごい。
AIエージェント戦国時代の2026秋の印象での格付け
SS：Grok Bot（xAI）
S：Claude Duet（Anthropic）、Muse（Meta）
A：Dot（OpenAI）、Cue（Manus）
B：Gemini Spark（Google）、Instinct、Hermes Agent
C：OpenClaw – at Minato-ku, Tokyo
海外トップテックStaffレベルの年収（キャリア10年前後）：
• Anthropic社：約2.1億
• OpenAI社：約1.4億
• xAI （SpaceX）社：約1.3億
• Meta社：約1億
湾岸ファミリータイプ3LDKはちょうどその1年分報酬額に収まる（株式の将来含み益抜き）
新卒は各社上記金額の1/4〜1/3程度
全部「株式込みの総報酬」で、現金ベースで見るとまた印象が変わるけど、人材獲得の本気度は一目瞭然。
＊ levels.fyiベース（US SWE総報酬中央値）を1ドル157円で換算
Claude Duetのリリースで、2ヶ月ぐらいでAI Botの四天王も出揃った。
個人のイメージ：
Claude Duet（Opus5.5）：ビジネス向け、オフィス作業
Grok Bot（xAI）：Xネーティブ、Botのチーム作業が強み
Muse（Meta）：暮らし向けの無料機能充実
Dots（GPT-6 Astra）：全能選手、ChatGPTに内蔵、Microsoftと親和性も良い
よほどのヘビーユーザーじゃなければ、1−2ぐらいの有料サービスを契約すれば十分だと思います。 – at Minato-ku, Tokyo
新築タワマン：非分譲住戸ランキング
１位：（537戸）ザ・豊海タワー マリン＆スカイ
２位：（440戸）パークコート麻布十番東京ザタワー
３位：（340戸）グランドシティタワー月島
４位：（228戸）セントラルガーデン月島ザタワー
地権者住戸が総戸数３割前後に達する物件が多数。
月島・勝どきだけで非分譲住戸が1000戸超え、メガタワマン１棟分がまるごと地権者枠。
取得コストを抑えた地権者住戸も2026〜2030年にかけて次々とリリースされる。
実需層には魅力的に映るが、2027年も湾岸は厳しい年になりそう。
#タワマン #地権者 #湾岸マンション #勝どき #月島 #新築マンション
御茶ノ水タワーの実質値下げなど最新ネタをClaudeに読ませたら、1年後湾岸在庫予測を出し直してきて、結果は明暗くっきり。
【1年後（2027年10月）在庫予測】by Claude
豊海タワー リビオ品川
✅最悪 536→600戸⬆️ 182→198戸⬆️
✅悲観 434→476戸⬆️ 161→142戸⬇️
✅基本 296→338戸⬆️ 112→107戸⬇️
✅楽観 193→225戸⬆️ 80→ 81戸➡️
（左：前回 → 右：今回）
リビオ品川は周辺同格新築なし、在庫数も横ばい。基本・悲観シナリオは緩和。
「実需層と縁のない都心超高級ブランドの値下げが、湾岸と関係ある？」と聞いたら
・「財閥系デベが好立地・小規模タワーをわざわざ2度も値下げ」の事実が重い
・値下げ後の単価が湾岸新築（特に月島の2棟）に近づき、湾岸上値を抑える
一方、シエリアタワー南麻布の手付放棄の話は、未確認の噂で売主・規模も違うから、湾岸の価格にはほぼ影響なしの判定。
なるほど。
むしろ気になるのは【グランドシティタワー月島】。引渡し開始5か月前で売り物約70戸。在庫数はリビオタワー品川超えの勢い。
「お前もか！」
東京と北京、外国大使館の分布は面白いほど対照的。
北京は16区あるが、外国大使館のほぼすべてが朝陽区の「使館区域」（建国門外、三里屯、亮馬橋など）、一つのエリアに集中している。
ロシア大使館だけ、より紫禁城に近い東城区・東直門に置かれ、二環内（旧城壁の内側）唯一の大使館。
一方、東京は港区（全体半数超の約85）が突出も、渋谷（19）、千代田（15）、目黒（14）、品川（13）、世田谷（6）、中央・新宿（各3）など、都心・城南・城西に満遍なく配置される。
分布パターンはオールドマネーの家選びに近い。
G20国・地域に絞ると、ほぼ港区と千代田区に集中。
✅港区（13）：EU代表部（南麻布）、フランス（南麻布）、ドイツ（南麻布）、韓国（南麻布）、アルゼンチン（元麻布）、中国（元麻布）、オーストラリア（三田）、イタリア（三田）、カナダ（赤坂）、米国（赤坂）、ロシア（麻布台）、サウジアラビア（六本木）、ブラジル（北青山）
✅千代田区（4）：インド（九段南）、メキシコ（永田町）、南アフリカ（麹町）、英国（一番町）
✅品川区（1）：インドネシア（東五反田）
✅渋谷区（1）：トルコ（神宮前）
北京の中核の城6区（市轄区）が、広さは東京23区の2倍以上、
✅東城区・西城区：旧市街中心部（千代田区、中央区相当）。故宮、中南海や金融街など
✅朝陽区：東側近郊（港区に相当）。大使館、外資系、CBD
✅海淀区：北西近郊（渋谷区、文京区相当）。名門大学、IT・ハイテク街
✅豊台区：城南。主要な鉄道駅ある
✅石景山区：城西。
城南・城西よりは、城東と城北のほうが格が高く、これも東京と逆な構図。
※ 画像引用元：xitter.gq/coaiecrete/status/2111…
当たり前でしょうが、最高峰マンションは在東京大使館・代表部と立地の重複度が極めて高い。
9月にIMF発表した2025年GDPランキングのトップ60ヶ国・地域の在東京大使館・代表部の場所
✅ 港区３７、千代田区８、渋谷区８、品川区３、目黒区３、新宿区１
✅ 港区は、3ART（赤坂・麻布・青山・六本木・虎ノ門）に３０ヶ国・地域で圧倒的、三田・芝・芝公園に６、白金台に１
✅ 千代田区は番町（６）一強で、永田町・紀尾井町（２）が続く
✅ 渋谷区は広尾・神宮前（３）や、猿楽町・南平台町・神山町・元代々木町一線（６、目黒区青葉台含む）に大使館が集中
✅ 品川区・目黒区は全部旧城南五山周辺（５）の高級住宅地エリアに分布
✅ 中央区には、GDPトップ60の国ではないが、築地エリアに🇻🇪ベネズエラ大使館、🇦🇱アルバニア大使館、🇸🇧ソロモン諸島領事館、日本橋に🇱🇺ルクセンブルク大公国名誉総領事館が存在
✅ 地域別で、アメリカ、カナダ大使館は港区赤坂；
✅ EU加盟国は南麻布を中心とした麻布エリアなどでほとんど港区内；
✅ イギリス、インド、イスラエル、ベルギー、ルクセンブルク、バチカンなど大使館は皇居に近い番町エリア；
✅ 旧ソ連や東欧諸国は麻布台を中心の港区3ARTエリアに大使館が多い；
✅ APAC、中東、アフリカ、中南米の国々の大使館は港区をはじめ、千代田区、渋谷区、品川区、目黒区に満遍なく分布。
#在東京大使館
#最高峰マンション
御茶ノ水タワーの実質値下げなど最新ネタをClaudeに読ませたら、1年後湾岸在庫予測を出し直してきて、結果は明暗くっきり。
【1年後（2027年10月）在庫予測】by Claude
豊海タワー リビオ品川
✅最悪 536→600戸⬆️ 182→198戸⬆️
✅悲観 434→476戸⬆️ 161→142戸⬇️
✅基本 296→338戸⬆️ 112→107戸⬇️
✅楽観 193→225戸⬆️ 80→ 81戸➡️
（左：前回 → 右：今回）
リビオ品川は周辺同格新築なし、在庫数も横ばい。基本・悲観シナリオは緩和。
「実需層と縁のない都心超高級ブランドの値下げが、湾岸と関係ある？」と聞いたら
・「財閥系デベが好立地・小規模タワーをわざわざ2度も値下げ」の事実が重い
・値下げ後の単価が湾岸新築（特に月島の2棟）に近づき、湾岸上値を抑える
一方、シエリアタワー南麻布の手付放棄の話は、未確認の噂で売主・規模も違うから、湾岸の価格にはほぼ影響なしの判定。
なるほど。
むしろ気になるのは【グランドシティタワー月島】。引渡し開始5か月前で売り物約70戸。在庫数はリビオタワー品川超えの勢い。
「お前もか！」
ザ豊海タワーとリビオタワー品川、1年後の在庫戸数をClaudeに予想させて遊んでみた。
✅ ザ・豊海タワー：約300戸（幅 約190〜540戸）
✅ リビオタワー品川：約110戸（幅 約80〜180戸）
湾岸は新築入居前から在庫が積み上がる傾向が強い。
入居1年前で約100戸在庫（流通率5%）の豊海タワーは、基本シナリオで2027年10月は約300戸（14%）になる試算。
一方リビオタワー品川の在庫は今年入居時で75戸（流通率9%）に上がったものの、1年後の基本シナリオは110戸前後（14%）に収まっている。
豊海タワーの悲観シナリオでは、隣のパークタワー勝どきイースト（2029年完成予定・400戸台）総戸数超えの在庫数になる計算に。
参考となる晴海フラッグT棟は
入居1年前22戸 → 入居時82戸 → 入居1年後140戸
※ ストレス・悲観シナリオの前提
利上げ加速・株価大幅調整・景気後退・転売ヤー投げ売り・手付放棄・地権者住戸大量放出・周辺同格物件競合
※ 戸数・入居時期
・晴海フラッグＴ棟：1,455戸・2025年9月入居開始
・リビオタワー品川：815戸・2026年10月入居開始
・ＧＣＴ月島：1,285戸・2027年3月入居（予定）
・豊海タワー：2,046戸・2027年8月入居（予定）
※ ワールドタワーレジデンス（389戸）と三田ガーデンヒルズ（1,002戸）の港区内陸2棟は、中古在庫が入居後初めて二桁台に達する
ANAHDとANA：汐留 → 八重洲・芝（田町駅）
中外製薬：日本橋室町→ 八重洲
ANAHDとANAの本社は2030年ごろ、八重洲の「YAESU CORE」に移転。グループの一部機能はJR山手線の田町駅に移転。田町駅の移転先は、おそらく2029年3月供用開始の田町駅西口直結の「旧森永本社ビル建替え」。どちらも三井不動産による再開発プロジェクト。
nikkei.com/article/DGXZQOUC1…
ザ豊海タワーとリビオタワー品川、1年後の在庫戸数をClaudeに予想させて遊んでみた。
✅ ザ・豊海タワー：約300戸（幅 約190〜540戸）
✅ リビオタワー品川：約110戸（幅 約80〜180戸）
湾岸は新築入居前から在庫が積み上がる傾向が強い。
入居1年前で約100戸在庫（流通率5%）の豊海タワーは、基本シナリオで2027年10月は約300戸（14%）になる試算。
一方リビオタワー品川の在庫は今年入居時で75戸（流通率9%）に上がったものの、1年後の基本シナリオは110戸前後（14%）に収まっている。
豊海タワーの悲観シナリオでは、隣のパークタワー勝どきイースト（2029年完成予定・400戸台）総戸数超えの在庫数になる計算に。
参考となる晴海フラッグT棟は
入居1年前22戸 → 入居時82戸 → 入居1年後140戸
※ ストレス・悲観シナリオの前提
利上げ加速・株価大幅調整・景気後退・転売ヤー投げ売り・手付放棄・地権者住戸大量放出・周辺同格物件競合
※ 戸数・入居時期
・晴海フラッグＴ棟：1,455戸・2025年9月入居開始
・リビオタワー品川：815戸・2026年10月入居開始
・ＧＣＴ月島：1,285戸・2027年3月入居（予定）
・豊海タワー：2,046戸・2027年8月入居（予定）
※ ワールドタワーレジデンス（389戸）と三田ガーデンヒルズ（1,002戸）の港区内陸2棟は、中古在庫が入居後初めて二桁台に達する
【晴海主要タワマンの5年間賃貸相場変化】
（2021→2026）
① クロノ・ティアロ
定借率 38%→86%（約2.3倍、定期借家が9割に）
成約坪賃料 1.38万→1.70万円（+23.2%）
10月募集坪賃料 1.80万円（約5,500円/㎡）
② パークタワー晴海
定借率 0%→90%（エリア最大の上昇幅）
成約坪賃料 1.73万→1.82万円（微増）
10月募集坪賃料 1.85万円（約5,600円/㎡）
③ ドゥ・トゥール
定借率 5%→71%（2024年以降急拡大）
成約坪賃料 1.74万→2.21万円（SOHO需要でエリア最大上昇幅）
10月募集坪賃料 2.30万円（約7,000円/㎡）←エリア最高額
④ 晴海フラッグT棟（2025年竣工）
定借率 90%→90%（高水準を維持）
坪賃料 1.90万→1.82万円（わずかに軟化）
10月募集坪賃料 1.87万円（約5,700円/㎡）
賃貸成約数は断トツでエリア最大。大量供給の中でも需要は底堅い。
✅晴海エリアここ5年で「定期借家への移行」がほぼ完了し、主要物件で定借率が9割で定着
✅募集坪賃料1.8~2.2万円（定借3年）が主流で、全体的に上昇基調；駅近・SOHO需要が強い物件で上昇顕著
✅新規供給が入ったことで一部で若干の軟化も見られるものの、成約数は落ちておらず需要の底堅さは維持
✅賃貸募集は晴海フラッグT棟以外それぞれ10件前後；T棟は少し高め