ニラ納豆

続けてNOI成長期待の剥落。賃料上昇は疑いのない勢いがあるが、賃貸費用の上昇と、テナントの賃料負担力の伸び悩みはNOIの主要な頭打ち要因となる。 実際、鑑定の費用は直近実績を採用する事が多く、以後の上昇を織り込んでいない評価となっている。 テナントの賃料負担率も劇的に改善している訳ではなく、コンサルや投資会社など原価のないビジネスがマーケットトップの賃料を支払っている構図であり、インフレ上昇に追いついていないエリアも見られる。 これらを単にネガティヴに捉えるのではなく、様々な要因を深掘りし続けながら投資判断をしていきたいところ。

まずは10年国債利回りという一般的なRFRと、不動産市場のプレイヤーが織り込むRFRは必ずしも一致していないという点。 では不動産プレイヤーは何をRFRとしているのかという疑問が浮かぶ。そこには言及ないものの、確かに全てのプレイヤーが国債利回りと比較しているマーケットではなく、一つの視点としては理解できる。