השקעות

מסביב יהום הסהר. מהפכת AI, דולר צונח, ״47% מחברות ההייטק מנתבות פעילות לחו״ל״ צועקת כותרת. Tech away?? פתאום הנדל״ן נראה כמו אי של שקט ושלווה. האמנם?    אני מודה שתחושת נמנום מסוימת אפפה אותי כשעבדתי השבוע על סקירת הנדלן לחודש אפריל. עד שהגעתי לת״א. כלומר, לא פיזית. חלילה. ונראה שאני לא היחידה. גם הקונים לא. לפחות בכל מה שקשור לדירות שאפשר לראות בעיניים בשטח. לא רק ״על הנייר״. עוד נחזור אליהן.    כבר בסקירה לחודש מרץ ציינו את הירידה החדה במכירות יד שניה באזור ת״א (במיסוי מקרקעין הוא כולל גם את בת ים). הרבה מעבר לירידה במכירות אלו ברמה הארצית. אבל מסתבר שזו עדיין לא היתה התחתית. ולא. זה לא בגלל הפסח. כי פתאום ת״א וטבריה כל כך קרובות. פער של 30 עסקאות בלבד בין שני האזורים. בטל בשישים זה אנדרסטייטמנט.   ואם תהיתם, בת״א עצמה, מכירות יד שניה הסתכמו ב-86 דירות. תחשבו על המספר הזה. בעיר שיש בה כ-220 אלף דירות. טוב, זה לא שכולם רוצים למכור, אבל אם לשפוט לפי מודעות יד שניה, יש כשבעת אלפים דירות שעומדות על המדף שם. רק 86 הצליחו למכור. אם חשבתם שלהתקבל ללימודי רפואה זה קשה.    כך, אם עד עכשיו את עיקר תשומת הלב על שוק הנדל״ן בת״א משכו נתוני ההיצע של הקבלנים, כמו למשל מספר הדירות החדשות הלא מכורות שעומד על יותר מרבבה, או הכותרות בתקשורת על יזמים ש״בורחים״ מת״א, הנתונים על מה שקורה בשוק יד שניה משלימים את התמונה. אולי אף מעצימים אותה.    אז האם יכול להיות שאנו רואים בשוק הנדל״ן בת״א לא רק את השפעת ה״אשמים המיידיים״ בדמות הריבית הגבוהה והמחירים שזינקו כאן מאז שלהי שנות האלפיים?  האם ההייטקיסטים, שיש שטוענים שגם הם ליבו בעשור האחרון את התלקחות  מחירי הדירות בת״א, ובכלל, נמצאים כעת גם בצד השני של המשוואה?    מוקדם לקבוע. אבל כנראה אין זה פלא שבין שלל הפרסומות של הקבלנים בימים אלו, אנו לא רואים מבצעים שממוקדים לאוכלוסיה הזו של עובדי ההייטק. זוכרים את ״מגדל ההייטקיסטים״? כמעט בדיוק היום לפני 19 שנה.. מי מכם שעדיין היה בגן חובה באותה עתמוזמן לעיין בקישור לכתבה (בתגובה השניה) שתיארה את ההיסטריה באותם ימים. היו ימים.     עוד נחפור בנתונים כדי להבין טוב יותר את מה שקורה בת״א. אבל ממצאים ראשוניים מלמדים על צניחה בשיעור המועסקים בהייטק בקרב רוכשי הדירות בת״א בחודש אפריל. בפרט בקרב רוכשי דירות יד שניה. 11% בלבד. בעיר שכל כך מזוהה עם עובדי הייטק.   אמנם, בפלח השוק של הדירות החדשות בעיר מגיע חלקם ל-18%, אבל מניתוחים שערכנו בעבר מסתמן כי עדיין מדובר בירידה משמעותית בשיעור זה.     ויש ממצא בולט נוסף בהרכב הרוכשים. היכן הם מתגוררים. יכול להיות שהתשובה גם מספקת הסבר לחולשה יוצאת הדופן בפלח השוק של יד שניה, בעוד רכישת דירות חדשות עדיין נתמכת במבצעים שונים של הקבלנים, שהופכים ליותר ויותר יצירתיים.    כך, בעוד שבקרב רוכשי הדירות החדשות בת״א, מרביתם ״על הנייר״, מהווים תושבי ת״א רק מעט יותר משליש (35%) מהרוכשים, בקרב רוכשי יד שניה הם מהווים שני-שליש (66%). הפער הזה כבר לא בטל בשישים. אם תרצו, הלא-מקומיים, אלו שמתגוררים מחוץ ל״מדינת תל-אביב״, הם אלו שמהווים ״אקס-פקטור״ בפלח השוק של הדירות החדשות שם. אז אם לא הצלחתם למכור דירה יד שניה, זה אולי כי לא קיבלתם ״פקטור״.   אם תהיתם מאין מגיעים אותם רוכשים לא תל-אביבים, התשובה די מפתיעה. נכון, חלקם  (12%) עדיין מתגוררים במחוז ת״א, בפרט בערי השרון היקרות. חלקם אולי מתכוונים לעבור מצמודי קרקע  למגדלים בת״א. אבל רואים גם ייצוג לערים שבדר״כ לא ראינו ברכישות בת״א. כמו אופקים, נתיבות, ב״ש, דימונה וערי פריפריה נוספות. בונים על מעבר לעיר הגדולה, בואכה קיבוץ גלויות, או על רווח  הון, תוך ניצול תנאי התשלום המקלים? ימים יגידו.